Покупка недвижимости в Литве (2026)

Кто и что может купить

Самое полезное, что стоит понять до начала просмотров: литовское право считает строения и землю разными объектами. Квартира в многоквартирном доме регистрируется сама по себе. Дом на участке — это строение и земельный участок, и на землю распространяется конституционное ограничение, которого нет у строения.

Квартира — ограничений нет

• Доступна любому покупателю, любое гражданство
• Вид на жительство для владения не нужен
• Минимальной цены покупки нет
• Нерезидент может купить дистанционно по доверенности

Дом или любой участок — конституционное ограничение

• Нужно отвечать критериям интеграции
• …либо иметь литовский постоянный вид на жительство
• Сельхозземля добавляет условия
• Лесная земля приравнена к сельскохозяйственной

Земельный вопрос целиком

Часть 3 статьи 47 Конституции Литвы устанавливает особый режим для земли, внутренних вод и лесов, а реализует его отдельный конституционный закон. Его статья 4 определяет, кто отвечает критериям европейской и трансатлантической интеграции.

Проверка по четырём организациям шире, чем принято думать: ОЭСР и НАТО вместе выходят далеко за пределы Европы. Это не правило «только для ЕС». Но и не универсальное правило: покупатель, чьё гражданство не подпадает ни под одну из четырёх организаций и у которого нет литовского постоянного вида на жительство, не может приобрести землю — сделка не состоится, и нотариус её не удостоверит.

Если вы не подпадаете, менять нужно статус, а не договор. Обойти это конструкцией, которую нотариус удостоверит, нельзя. Покупка через компанию не помогает, если сама компания не учреждена в отвечающем критериям государстве, а дарение земли не отвечающему критериям получателю закон объявляет ничтожным с момента заключения. Если земля переходит по наследству тому, кто критериям не отвечает, он получает денежные средства от принудительной продажи, а не саму землю.

Сельскохозяйственная и лесная земля

На сельхозземлю поверх критериев накладывается второй слой. Покупатель-физическое лицо должен подтвердить профессиональные навыки и компетенцию в управлении сельскохозяйственной землёй; юридическое лицо — показать, что определённый срок вело сельское хозяйство, декларировало посевы и достигло минимального сельскохозяйственного дохода. Есть и потолок: 500 гектаров на человека или группу связанных лиц. Продавец обязан уведомить нотариуса или земельную службу, поскольку у государства и у соседних владельцев есть преимущественное право покупки.

Если вы покупаете дом с большим участком, проверьте в регистре целевое назначение земли (paskirtis) до того, как предлагать цену. Участок, записанный как сельскохозяйственный, — это другая сделка, чем участок, записанный как земля под жилую застройку, даже если на нём стоит дом.

Поиск объекта

Литовский рынок небольшой, быстрый и почти целиком литовскоязычный. У порталов объявлений есть переключатели языка разного качества, но описания, которые действительно важны — про отопление, состояние дома после реновации и про то, что входит в цену, — обычно написаны только по-литовски.

Это главный практический недостаток иностранного покупателя и причина, по которой большинство иностранцев здесь работает с агентом, даже если дома они бы этого не делали.

Фото: Patrick Perkins / Unsplash

Две вещи о жилом фонде стоит знать до начала поисков, и обе подробно разобраны на странице аренда квартиры, где разбираются типы домов и вопрос отопления. Если вы её не читали, прочитайте раздел про отопление до первого просмотра: при покупке действуют те же соображения, только навсегда.

Для покупки добавляются вопросы про дом, а не про квартиру: прошёл ли дом реновацию, не висит ли на квартирах непогашенный кредит на реновацию и сколько берёт администратор дома. Дешёвая квартира в нереновированном доме может годами тянуть за собой взнос на реновацию.

Что проверить до предложения цены

Регистр недвижимости — официальная запись о том, кто чем владеет и что на объекте зарегистрировано; нотариус его проверит. Вам стоит посмотреть первым.

Это шесть независимых проверок, а не последовательность, — делайте их в любом порядке.

• Запись в регистре на имя продавца. Убедитесь, что собственник по регистру — то самое лицо, которое продаёт. Убедитесь, что описанный объект — тот, который вы смотрели: площадь, этаж, число комнат и любая кладовая или парковочное место, которые вы считаете включёнными.
• Обременения, ипотеки и аресты. Существующая ипотека — это норма: большинство продавцов ещё выплачивает кредит, и она погашается из вашего платежа при завершении сделки. Важно, чтобы последовательность обеспечивал нотариус, а не доверие. Арест или притязание третьего лица — другое дело и повод уйти.
• Целевое назначение земли. Актуально, только если в объект входит земля, но тогда решает всё. Жилое, сельскохозяйственное и лесное назначение — разные правила и разные покупатели.
• Узаконено ли строение в том виде, как построено. Пристройки, переоборудованные мансарды и застеклённые балконы регулярно возводят без разрешения, а потом продают как часть площади. Если площадь по регистру расходится с вашими замерами, выясните почему до предложения цены.
• Долги за коммунальные услуги и обслуживание. Запросите актуальные выписки. На практике долги привязаны к квартире, даже если юридически они продавца: администратор будет взыскивать по адресу.
• Кто ещё задекларирован по этому адресу. Декларация места жительства не является правом на недвижимость, но снимать её — забота продавца, и до завершения сделки это гораздо проще, чем после.

Нотариус и почему его не обойти

Во многих странах нотариус — формальность. В Литве нотариус и есть сделка.

Статья 6.393 Гражданского кодекса требует нотариальной формы договора купли-продажи недвижимости и устанавливает, что несоблюдение формы делает договор ничтожным. Не оспоримым, не частично неисполнимым — ничтожным. Частное письменное соглашение о продаже квартиры, как бы тщательно оно ни было составлено и как бы ясно обе стороны ни выражали волю, не передаёт ничего.

Та же статья добавляет второе правило, не менее важное: договор порождает правовые последствия для третьих лиц только после регистрации в публичном регистре. То есть шагов два, и находиться между ними — реальное состояние.

Нотариус не действует в интересах какой-либо из сторон. Он проверяет личность и дееспособность, сверяется с государственными регистрами, подтверждает титул продавца и то, что на объекте зарегистрировано, проверяет согласие супруга там, где оно требуется, удостоверяет сделку и передаёт данные в Регистр недвижимости. Последнее и есть причина, по которой запись в регистре появляется без подачи вами чего-либо.

От чего это вас защищает. Поскольку нотариус сверяет титул с регистром в момент удостоверения и затем сам подаёт переход права, промежуток, в который продавец мог бы продать ту же квартиру дважды, крайне мал. Это главная причина, по которой мошенничество против покупателей здесь встречается реже, чем в юрисдикциях, где переход права — частное дело между юристами сторон.

Покупка шаг за шагом

Предварительный договор (preliminarioji sutartis) — это момент, когда вносится задаток и фиксируются цена и дата. Это не сама продажа. Это обязывающее соглашение заключить продажу, а последствия отказа от него определяются его собственными условиями, поэтому прочитайте, что происходит с задатком в каждую сторону, до подписания.

Между предварительным договором и встречей у нотариуса помещаются оценка, если участвует банк, и любые согласованные сторонами условия. Если оформляется ипотека, сделка и ипотека удостоверяются на одной встрече.

Находиться в Литве не обязательно

Покупку можно завершить по доверенности — так поступает большинство покупателей-нерезидентов. Сама доверенность должна быть в форме, которую Литва примет: удостоверена нотариально и, из большинства стран, с апостилем и переводом. Оформляйте её заранее: именно этот шаг чаще всего задерживает дистанционную покупку.

Во что обходится покупка

Литва — дешёвая страна для завершения сделки, и прежде всего из-за того, чего в ней нет.

Налога на покупку и гербового сбора нет. В описании налогов на недвижимость у Министерства финансов назван ежегодный налог на владение недвижимостью и ничего — на её приобретение. Нет ни налога на переход права, ни гербового сбора, ни регистрационного налога с цены. Покупатели из Великобритании, Испании, Бельгии или Польши по привычке закладывают на это несколько процентов от цены — и напрасно.

Ни вознаграждение нотариуса, ни плату за регистрацию нельзя посмотреть в таблице. Нотариальное — это процент от суммы сделки, по ступеням, устанавливаемый приказом министра юстиции на основании части 1 статьи 19 Закона о нотариате; Палата нотариусов публикует шесть критериев, на которых построены тарифы, но не сам тариф. Плата Регистра недвижимости в читаемом виде тоже не опубликована. Обе считаются заранее от вашей реальной цены, поэтому запросите у нотариуса письменную смету, включающую и его вознаграждение, и плату за регистрацию, до того как его нанимать. Точную цифру назовёт любой нотариус; идти на приблизительную оценку незачем.

Единственный расход на завершение сделки с твёрдой опубликованной цифрой — регистрация ипотеки: 8,60 €, одинаково фигурирующие в типичных примерах четырёх разных банков.

Чем платить

Покупки за наличные здесь обычны, особенно среди иностранцев, и ничего сложнее в них нет — просто из встречи у нотариуса уходят оценка и ипотека.

Если вы занимаете, доступную сумму определяет не банк, а Банк Литвы, и эти показатели изменились 1 августа 2026 года.

Полная картина, включая собственный опубликованный типичный пример каждого банка и причину, по которой один из пяти его не публикует, — на странице ипотека в Литве. Одно правило стоит перенести сюда: получите условное предложение до подписания предварительного договора, потому что проверка по 6 % регулярно даёт кредит меньше ожидаемого, а предварительный договор, который вы не сможете исполнить, может стоить вам задатка.

Если вы не можете владеть землёй, вы не можете её и заложить. Там, где покупка дома для вас закрыта земельными правилами, закрыто и его финансирование: обеспечением банка была бы земля. Это стоит выяснить до того, как тратиться на оценку.

Налог, пока вы владеете

В Литве действует ежегодный налог на недвижимость (nekilnojamojo turto mokestis), и его режим изменился с 2026 года. Иностранные собственники внутри него: Министерство финансов указывает, что налог платят литовские и иностранные физические и юридические лица одинаково.

Ваше основное задекларированное жильё рассматривается отдельно и гораздо мягче: часть его налоговой стоимости ниже 450 000 € не облагается вовсе, а выше применяется муниципальная ставка от 0,1 % до 1 %. Для подавляющего большинства собственников, живущих в своём жилье, это означает отсутствие счёта по налогу.

Практическое следствие касается вторых объектов, а не первых. Скромная квартира, купленная под сдачу, попадает в прогрессивную шкалу начиная с 50 000 € налоговой стоимости, тогда как та же квартира в качестве задекларированного жилья почти наверняка не облагалась бы.

Налоговая стоимость — не та цена, которую вы заплатили. Налог берётся со стоимости, которую государство присваивает для целей налогообложения; это результат массовой оценки, и он обычно ниже рыночной цены. Не считайте от цены покупки — уточните присвоенную налоговую стоимость конкретного объекта.

Налог при продаже

Здесь ходит больше всего устаревшей информации, потому что правило изменилось с 2026 года.

Срок владения для недвижимости, не являющейся вашим задекларированным жильём, снизился с 10 лет до 5 лет с 2026 года. Для владельцев инвестиционной недвижимости это существенная перемена, а большинство материалов до сих пор называет прежнюю цифру в десять лет.

Если прибыль облагается, она считается как цена продажи минус стоимость приобретения минус необходимые расходы на отчуждение, а не с валовой выручки. Облагаемая прибыль — это доход не от трудовых отношений, поэтому часть до двенадцати среднемесячных зарплат, то есть до 27 746 € в 2026 году, облагается по 15 %, а сверх неё действуют обычные ступени: 20, затем 25, затем 32 процента. До конца 2025 года раскол был иным — 15 % до 120 средних зарплат и 20 % сверх, — так что граница сдвинулась не вверх, а вниз примерно вдесятеро, и крупная продажа встречает повышенные ставки заметно раньше, чем подсказывают старые руководства.

Ради этого освобождения и стоит декларироваться

Освобождение за 2 года зависит от вашей декларации места жительства по адресу, а не от того, где вы фактически ночевали. Иностранцы часто не декларируются или делают это поздно, а спустя годы при продаже обнаруживают, что освобождение недоступно. Декларация бесплатна и занимает минуты. См. аренда квартиры, где разобрана система деклараций и почему арендодатели ей иногда сопротивляются.

Частые ошибки

• Считать, что дом доступен вам, раз доступна квартира. Они регулируются по-разному. Выясните, отвечает ли ваше гражданство критериям интеграции и есть ли у вас литовский постоянный вид на жительство, до того как вообще смотреть дома.
• Закладывать в бюджет несуществующий налог на покупку. Налога на переход права и гербового сбора нет. Покупатели из стран, где это несколько процентов от цены, регулярно перезакладывают пятизначную сумму, а иногда недооценивают нотариуса, решив, что он входил в ожидаемый налог.
• Подписывать предварительный договор до согласия банка. Предварительный договор связывает вас и ставит задаток под удар. Проверка по 6 % часто даёт кредит меньше ожидаемого. Сначала условное предложение.
• Полагаться на правило десяти лет при продаже. С 2026 года для недвижимости, не являющейся вашим задекларированным жильём, это 5 лет. Если вы рассчитывали продажу по прежней цифре в 10 лет, пересчитайте.
• Не декларировать место жительства по адресу. Декларация определяет освобождение и от ежегодного налога, и от налога на будущую прибыль. Она ничего не стоит, и иностранные собственники регулярно её пропускают.
• Верить площади из регистра на слово. Неузаконенные пристройки и переоборудованные мансарды встречаются часто и продаются как часть площади. Расхождение между вашими замерами и регистром — это юридическая проблема, которую вы покупаете.
• Оставлять доверенность на последнюю неделю. Дистанционной покупке нужна доверенность в форме, которую примет Литва: как правило, нотариальная, с апостилем и переводом. Это самая частая причина задержки завершения сделки у нерезидента.